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蔣滌非代表：建議將商品房預(yù)售改革為分期付款式預(yù)售         2024年03月11日08:58

近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，需要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，而現(xiàn)有預(yù)售制作為我國商品房市場的一個(gè)基礎(chǔ)性制度，其缺點(diǎn)正逐步顯現(xiàn)。全國人大代表，湖南省副省長、民革湖南省委會(huì)主委蔣滌非在今年全國兩會(huì)上關(guān)注并建議，進(jìn)一步改革我國商品房銷售制度。

每個(gè)購買過預(yù)售房的人都有過這樣的經(jīng)歷，房子還未建好，錢已經(jīng)交了大半，付款后到交房前的時(shí)間里，所有的風(fēng)險(xiǎn)和損失全部由購房人承受。

為此，蔣滌非提出，有力有序推行現(xiàn)房銷售，進(jìn)一步加大政策指導(dǎo)和支持力度，指導(dǎo)各地積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作。研究制定支持現(xiàn)房銷售的系列金融、財(cái)稅、土地供應(yīng)政策，降低現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的開發(fā)成本，引導(dǎo)房企逐漸提升現(xiàn)房銷售比重。

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。自1994年11月城市房地產(chǎn)管理法頒布以來，預(yù)售制在我國實(shí)施已近30年。

當(dāng)前，世界主要國家和地區(qū)房地產(chǎn)市場均實(shí)行現(xiàn)房銷售和預(yù)售并行的制度。日本、歐洲部分國家以現(xiàn)房銷售為主 ，美國、新加坡、中國香港預(yù)售房占新房銷售的比例達(dá)90％。國際上預(yù)售制均采取分期付款，英、美、日的房企在交房時(shí)才收到剩余房款和按揭貸款，而中國香港、中國臺(tái)灣和新加坡的房企則根據(jù)工程進(jìn)度從購房者處分期獲得房款。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國商品房市場以預(yù)售制為主，2023年共銷售商品房11.2億平米，其中預(yù)售比例約占90%。蔣滌非提出，內(nèi)地購房者在預(yù)售期就支付全部購房款，“杠桿”效應(yīng)大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，容易出現(xiàn)“項(xiàng)目爛尾”，同時(shí)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，容易引發(fā)行業(yè)發(fā)展不平衡和低效率競爭問題。

此外，監(jiān)管難度大、權(quán)益保障難也是預(yù)售制存在的主要問題。預(yù)售資金監(jiān)管成本高、難度大，容易產(chǎn)生資金抽逃風(fēng)險(xiǎn)，而通過預(yù)售將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給個(gè)人和銀行，同時(shí)“所見非所得”，“貨不對(duì)板”現(xiàn)象常見，并由此引發(fā)大量質(zhì)量投訴。

“要大力改革現(xiàn)有預(yù)售付款模式。”蔣滌非提出，將現(xiàn)行預(yù)售付款模式變?yōu)榉制诟犊钍筋A(yù)售，即在工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購房者或者貸款銀行，將包括按揭貸款在內(nèi)的購房款按購房合同約定的工程進(jìn)度分期支付。

針對(duì)現(xiàn)有的預(yù)售房監(jiān)管制度，蔣滌非認(rèn)為，應(yīng)創(chuàng)新推出預(yù)售監(jiān)管資金直接匯入?yún)⒔ǚ劫~戶、銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金、高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金封閉管理等措施。“全面推廣’一城一賬戶’預(yù)售資金監(jiān)管新模式，作為預(yù)售資金統(tǒng)收統(tǒng)支的’總閥門’，有效防范開發(fā)商另設(shè)賬戶收取預(yù)售資金、違規(guī)套取預(yù)售資金以及銀行違規(guī)劃扣預(yù)售資金的行為。”蔣滌非說。